O Direito brasileiro acaba de dar um passo silencioso, mas potente, rumo à sofisticação das garantias privadas: nasce a Conta Notarial, também conhecida como “Escrow Account” ou Conta Caução. Uma ferramenta discreta, de operação técnica, mas com potencial de reconfigurar a forma como lidamos com risco, confiança e segurança jurídica em negócios entre particulares.

Afinal, quantas vezes as partes hesitam diante de uma transação porque não sabem a quem confiar o dinheiro?

A assinatura do contrato de compra e venda de um imóvel, o início de uma obra de alto custo, a divisão de bens em um divórcio. Tudo isso exige mais do que cláusulas bem redigidas e exige confiança operacional. E é aí que entra o notariado.

A lei 14.711/23, conhecida como “Marco legal das garantias” promoveu inovações na lei 8.935/94 e implementou, especificamente no art. 7º-A da lei 8.935/94, a criação da “Escrow Account”, a qual foi recentemente regulamentada pelo provimento 197/25 do CNJ. A Conta Notarial permite que o tabelião de notas atue como administrador de valores vinculados a um negócio jurídico. Mais do que lavrar atos, o notário passa a exercer, com respaldo legal e bancário, um papel de custódia qualificada, imparcial e verificadora de condições objetivas para liberação de recursos quando cumpridas as condições estabelecidas pelas partes.

O que é e como funciona a Conta Notarial?

Imagine a seguinte situação: Pedro é proprietário de um imóvel urbano e deseja vendê-lo para Paulo por R$ 300.000,00. As partes concordaram com o preço e com todas as demais condições, porém, existe um impasse: Pedro não quer assinar a escritura pública de compra e venda antes de receber o valor integral e Paulo não quer transferir o dinheiro antes de ter certeza de que o imóvel será formalmente transferido em seu nome.

O tabelião de notas, ciente da recente alteração trazida pela lei 14.711/23, que trouxe a ampliação de sua atuação como intermediador de valores ligados a diversos negócios jurídicos, propõe a utilização da Conta Notarial.

Na prática, funciona assim: as partes definem, em instrumento contratual, as condições que autorizam o repasse de determinado valor. O montante é então depositado numa conta bancária vinculada, sob administração do Cartório, e permanece intocado até que o tabelião, com fé pública e respaldo técnico, certifique o cumprimento das condições acordadas. Não há espaço para subjetivismos. Tudo deve ser mensurável, verificável, auditável.

A robustez do serviço se ancora na tecnologia do Banco Safra, instituição conveniada com o CNB/CF – Colégio Notarial do Brasil, e no ecossistema digital do e-Notariado, plataforma digital que viabiliza a realização de atos notariais pelos usuários dos serviços de forma online em todo o Brasil, como testamentos eletrônicos e autorizações de viagem e doações de órgãos. Agora, soma-se a isso a Conta Notarial, ampliando a atuação do notariado brasileiro como agente de desjudicialização, racionalidade contratual e proteção patrimonial, uma vez que o modelo garante que os valores fiquem protegidos durante todo o curso do negócio, alheios a constrições judiciais, execuções fiscais ou outros riscos externos.

Aplicabilidade e cenários de usoOs usos são diversos e reveladores da relevância da ferramenta. Em operações de compra e venda de imóveis, por exemplo, o comprador pode depositar o valor total, liberando-o apenas após a transferência do bem, o registro da escritura ou a entrega das chaves. Em contratos de empreitada, os repasses podem ser fracionados conforme a evolução física da obra, evitando tanto inadimplência quanto adiantamentos desnecessários. Já em sucessões e divórcios, a conta pode ser usada para garantir pensões, cauções ou partilhas condicionadas, por exemplo.

Tudo isso, com segurança jurídica, imparcialidade e rastreabilidade. O tabelião não representa nenhuma das partes, não decide sobre a validade do negócio, nem interfere em sua eficácia. Seu papel é o de fiel depositário do pacto. Em caso de dissentimento, lavra ata para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais, suspende o repasse e orienta a busca de solução consensual ou judicial. Simples e revolucionário em termos de governança contratual.

Aspectos formais e procedimentaisA Conta Caução também inova ao reduzir riscos operacionais. Sua abertura é realizada a partir de requerimento formal apresentado ao cartório, com identificação das partes, dados do negócio jurídico, descrição clara das condições para liberação dos valores, conta destinatária, prazo de vigência e análise das certidões exigidas pela norma.

Os valores depositados não podem ser penhorados, desviados ou confundidos com outros ativos, constituindo verdadeiro patrimônio segregado, o que garante maior confiabilidade dos usuários a remessa e retenção do capital. Permanecem alocados em conta específica, por prazo máximo de 180 dias (prorrogáveis por mais 30 dias com justificativa), e sua movimentação exige documentação precisa, certidões atualizadas e verificação de eventuais restrições judiciais ou indícios de fraude. Passado esse prazo sem cumprimento das condições, os valores retornam ao depositante originário. Como parte do procedimento, a ata notarial será lavrada, a requerimento das partes, pelo tabelião, com o objetivo de verificar o sucesso ou a frustração das cláusulas acordadas e, subsequentemente, procederá ao repasse do valor alocado ao destinatário, considerando a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado.

Custos e remuneraçãoE toda essa segurança possui um custo baixo, uma vez que a remuneração é repartida entre o banco, o cartório e o CNB/CF, com tarifas proporcionais ao valor administrado e sem ônus direto ao tabelião. A taxa mínima de operação é de R$ 50,00, o que torna o serviço acessível mesmo a negócios de menor porte.

O tabelião, inclusive, não arca com nenhum custo operacional e é remunerado pela instituição financeira, além dos emolumentos legais aplicáveis aos atos notariais adicionais eventualmente lavrados.

Considerações finais

A Conta Notarial representa uma mudança de paradigma: sai o modelo de confiança tácita entre partes privadas e entra um terceiro imparcial, técnico, fiscalizador, com fé pública e responsabilidade civil objetiva, propondo-se de forma bem-sucedida a mediar transações, conferir idoneidade às operações, revolucionar o mercado das negociações e consequentemente mitigar os riscos correlacionados ao sistema econômico nacional.

Num país que ainda carece de soluções práticas para mitigar riscos privados sem judicialização, a presença do tabelião neutro como gestor financeiro vinculado a condições contratuais pode ser um divisor de águas. É mais uma expressão da maturidade do notariado brasileiro, cada vez mais digital, próximo do cidadão e protagonista na transformação da cultura jurídica nacional.

Matheus Camargos Nogueira e Maria Carolina Santa Bárbara Souza
quinta-feira, 4 de setembro de 2025

Atualizado às 07:22

Fonte: Migalhas